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【专访】路劲基建董事局主席单伟豹

作者:来源:楼市气象时间:2015-03-09浏览:2169次

【独家】路劲基建董事局主席单伟豹专访



路劲基建董事局主席单伟豹:

用心筑造品质生活

路劲基建董事局主席单伟豹




全国工商联商会香港分会十周年活动现身祝贺、2014清华房地产总裁商会西南年会上寄语合作、全联房地产商会2014年会上畅谈走向海外、腾讯网(第三届)智慧地产高峰论坛上思辨转型发展、2015(第六届)中国地产领袖年会上指点地产金融……从2014年12月1日至2015年1月31日的两个月时间里,国内各种大型论坛、会议活动中,都能发现路劲基建董事局主席单伟豹先生的身影。不仅是出席,每次活动上,单伟豹先生都有精彩的演讲或者发言,让人深思和受益。除了这些公开的会议活动,他还不停地在全国各地“飞来飞去”,指导各地路劲项目工作,寻找新的合作机会。



作为一位大佬级的地产人物,单伟豹先生为何依然匆忙、激情四射?1月24日,趁其亲赴郑州参加路劲公司2014年年会的机会,《楼市气象》特别约访了单伟豹先生。对记者提出的问题,单伟豹先生娓娓道来,时而睿智幽默,时而举重若轻,时而轻松开怀,几十年的人生阅历,使他浑身散发出特有的感染力和独特的人格魅力。


2015年二三月刊“领袖访谈”特别刊登对单伟豹先生的专访。这也是《楼市气象》“领袖访谈”栏目创办以来,首次面对面采访一位房地产界大佬级人物。他说,这也是他首次接受杂志类媒体的专访。



A 收购顺驰,奠定全国发展大局

单伟豹,人称“豹哥”,生于上海,16岁时随父母移居香港,1982年回到内地投资,路劲基建有限公司董事局主席,路劲地产集团有限公司主席。路劲基建有限公司于1994年成立,1996年在香港上市,《亚洲周刊》“国际华商500”之一。除房地产业务外,路劲在中国多个省份参与有收费公路项目。


路劲地产集团有限公司成立于2003年,是路劲基建有限公司房地产业务的旗舰公司。按中国房地产业协会、中国房地产研究会及中国房地产测评中心2014年发出的报告,路劲地产位列外资房地产开发企业第1名、全国房企30强。


十年风雨路,硕果压满枝。路劲地产从诞生起就不断在创造着历史,其官方网站上这样写道:2004年,路劲地产投资第一个房地产项目——广州隽悦园,从此进入公众视野。2006年,路劲地产与顺驰地产集团签订收购协议,以共计19.9亿元收购了顺驰旗下55个项目近450万平方米土地储备,在当时被称为“中国房地产业有史以来最大并购案”,从而奠定了路劲地产全国化发展布局。


再翻看路劲地产的大事记:2009年购入广州隽悦豪庭项目地块;2010年在北京、上海、广州、无锡拿地;2011年位列外资房地产开发企业第3名、中国房企50强;2012年在上海、常州拿地,位列外资房地产开发企业第2名、中国房企50强;2013年在上海、镇江、常州、洛阳七次拿地,并在当年入列外资房地产开发企业第1名、中国房企35强;2014年在上海、苏州、常州、无锡、济南拿地,进入外资房地产开发企业第1名、中国房企30强。


2011年来的4年里,路劲地产的业绩和排名连续上升,荣誉的背后,是整个路劲团队的艰辛努力和孜孜不倦。“收购顺驰那一年,我在天上飞了270次,现在飞得次数仍然不少”,单伟豹笑着说,当年这么多的次数,他根本不会记得,还是秘书统计后告诉他的。


如同这次《楼市气象》对他的专访,单伟豹1月23日下午抵达郑州后即召开相关负责人会议,并参加路劲地产公司的年会,中途利用年会欢乐的时间短暂的“溜出去”,与他约好的郑州市相关政府人员,签下一桩重大合作项目。1月24日上午,在其住地与郑州市相关领导会见,临近中午12点,单伟豹一行人赶到约好的酒店接受我们的专访并用餐,在看了我们的采访提纲后,几乎没有停留,就耐心和我们开始了这次专访。由于要赶飞往香港的飞机,下午2点钟就要出发,在临近下午1点采访结束后,他与河南的企业家交流只能在用餐中进行。


单伟豹高度重视郑州区域,从其专程赶到郑州开公司的区域年会即可看出。





B 扎根郑州,深耕华中房产市场

这种重视也是有理由的。“得中原者得天下”,战争年代如此,和平年代亦如此。如今的河南,在中原经济区、郑州航空港经济综合实验区相继上升为国家战略后,上亿的人口基数,低于全国约10个百分点的城镇化率,使得河南新型城镇化未来发展的潜力巨大。而郑州作为“火车拉出来的城市”,交通四通八达,是全国高铁、普通铁路双十字交会处,同时开通了地铁和城际铁路,区位优势优越。2013年,在全国很多城市房地产市场调整、量价齐跌的情势下,郑州房地产市场一枝独秀,保持着量价的平稳增长。


“路劲地产是2003年进入郑州的。我们在华中区的几个城市也都有项目,但项目不多,每个城市也就一两个。”单伟豹如此阐释,去年6月,路劲地产决定要在华中区深耕一下,于是决定在中部的几个重要城市中筛选一个,最后决定选择郑州。

选择郑州作为路劲地产集团华中区的大本营,单伟豹重点给出了两个理由:一是郑州的软环境相比其他几个城市都要好,发展前景也大,同时,路劲地产在郑州的团队也很强。二是“我这个人比较迷信,就请一个风水老师给看看,他说郑州明年以后的发展会更快”。

“对于郑州市场,我们是要深度开发的。对于其他的城市,我们的策略是有项目就拿,没有的话就算了。”单伟豹如此说道。


路劲地产进入郑州已久,有些人可能还不知道。据了解,路劲地产在郑州开发的项目包括路劲中央特区,是中原第一个具有强烈国际化都市色彩的集高尚居住、人文消费为一体的城市生活片区;路劲东方路港,涵盖城市office、国际5A甲级写字楼、开放式街区三大主流业态,步行15分钟即可达郑州高铁站;路劲第一大街,采用典雅庄重的的英伦新古典主义风格的“街区式”建筑风格;路劲第一国际,郑东新区CBD区域的世界顶尖级写字楼。

商都郑州与时尚香港的元素结合,路劲地产首次带给中原人从未有过的国际冲击。


C 看好河南,重点开发郑州区域

竞争,更多的是一种合作共赢。目前,万科、万达、恒大、保利、金地、雅居乐、农工商、碧桂园等众多一线房企都在郑州跑马圈地,项目销售势头都很好。易居、RET睿意德、同致行、同策咨询、中原地产等国内房地产代理机构都已来到郑州。像易居营销集团,2014年的代理楼盘销售额前20个项目中,5个项目都来自河南区域。

这样旺销的市场,这样的发展机会,路劲地产显然也会紧紧抓住。单伟豹先生介绍,目前,路劲地产在全国14个城市都有项目,武汉的项目在2016年就能卖完。从份额来看,河南项目的份额现在占比还不大,郑州和洛阳的项目加在一起也就总额的1/10左右。

这样的份额,显然无法匹配路劲地产把郑州作为区域中心的地位,更无法支撑路劲在郑州发展的雄心。“将来,也就是在3年之内,路劲地产在郑州要有‘一大三小’四个项目。”单伟豹告诉《楼市气象》记者,大项目要在10年内做完,小项目在2~3年内做完。“当然,我希望最好是‘两大三小’项目。这一块要看现金流了,我们主要还是以中资产的方式去做。”

而据透露,路劲地产已经与郑州市相关政府部门达成合作,拿下一大片开发区域,正式的协议和合同正在走程序中。一旦该合作实施,将对路劲地产未来若干年的发展产生重要影响。

这么大的项目,怎么去具体实施?单伟豹表示,但凡路劲地产进入一个城市,都会考虑与当地企业合作。“因为大项目自己做,会比较累,选择与当地合作伙伴,可以资源互补,实现更好的发展。”如此看来,虽然该项目是路劲地产拿下来的,但是河南本地的房地产企业也有机会参与进来。




D 常态市场,尝试进入三大产业

十年房地产调控,房价越调越涨。限购、限贷政策只是暂时抑制了刚需人群的购房需求,并不意味着需求的不存在。不仅如此,扭曲的房地产市场发展不健康,不仅影响房地产企业健康发展,也抬高了刚需购房者的买房门槛和买房成本,同时影响国民经济健康发展。

对此,单伟豹认为,在经济新常态下,如今的房地产新常态应该成为“没有新常态”,以前的市场政府干涉得太厉害,完全是被政府扭曲的市场,现在的“新常态”才是常态。

“现在的房地产市场在常态下,价格由市场决定,限购限贷全部取消,政府只控制现金流量。市场疲软就放一点出来,市场过热就收一点。这样才不扰民。”单伟豹说。

拿房地产来说,供应量少的城市比如郑州,总体来说供小于求,房价就不会跌,这是由市场决定的。四大一线城市的供应量也都不够,现在深圳每年的供应量是计划量的40%,全靠拆迁实现,房价自然也不会跌。“政府要允许差异化发展,不要老是伸手管,这是违背市场规律的。”单伟豹认为。

当然,在常态的市场环境下,也会给不少企业带来压力。只有那些真正有实力、有品牌、有执行力的企业,才能有较强的竞争力,也才能真真正正存活下来。反之,则会被市场淘汰。

对于房地产未来的发展趋势,单伟豹认为,包括郑州在内,肯定是从偏重于商业综合体和住宅,向偏重于产业地产发展。产业地产可重点关注三块,商贸物流、健康养老和文化旅游。

“我认为,未来房地产企业想要有大的发展,一定要做好三点”,单伟豹说,一是综合实力要强,有竞争力;二是在金融方面,要轻重资产灵活搭配;三是在三大产业上即商贸物流、健康养老、文化旅游上有所尝试,从而确定公司未来的发展路径。

而从路劲地产的发展轨迹来看,其在2011年就启动了养老地产项目。据悉,路劲地产当时联手日本麻生集团,在未来几年内转攻中国养老房项目,多个一线城市都纳入单伟豹的规划范围内,而首个项目将落户上海。

单伟豹当时表示,路劲地产曾经对新西兰、马来西亚、美国、日本这些国家进行考察,发现国外养老房的项目做得非常好,而国内在这方面非常欠缺,供应量和国外相比是A和D的比例。

在国外进行周密调研后,单伟豹和他的团队开始在内地做市调。在天津和青岛的市场调研中,路劲地产得到的数据是:65岁以上的老人,65%以上都希望独住,不希望和孩子住在一起。但有一个条件,希望能在一小时内看到第三代。

这样的调研结果在单伟豹脑海中开始酝酿浮现出一个庞大的养老房计划。随后,单伟豹联合了日本麻生集团,一起进军中国内地的养老房。麻生集团主要负责医护人员的培训和提供等,而路劲地产则主要负责养老村的项目开发。


E 知己知彼,2015年楼市应更好

2014年,随着限购、限贷政策的陆续取消、放松,加上央行“9·30”新政的出台,以及国务院常务会议要求稳定住房消费,房地产市场在去年第四季度终于迎来“柳暗花明”。

不过,单伟豹对市场的判断一直很有预见性。“2013年的好出乎我们大部分从业者的意料,大家兴高采烈地要死,把2014年的业绩调得比较高,结果2014年不行、跌下去了。这种情况下,悲观的气氛出来了、拐点说出来了,黄金十年没有了等各种说法都出来了,其实我在香港生活了五十几年,地产出现高高低低的走势是一个非常正常的现象”,单伟豹认为,2013年房地产企业效益无缘无故的比预算高出那么多,这个是过分了,2014年调整一下是很正常的。

“所以2014年,在做预算的时候,我说不可能达到,我的团队说没有问题的,而实际是2014年比2013年少了一点,这个最大的好处就是我们可以冷静下来反省,就是你对市场的判断不要太乐观,市场永远没有你想得那么好,也永远没有你想得那么坏,都是在这个中间。”

也正是在这样的调整市道中,由于很多企业都存在着经营压力,企业转型、拥抱互联网等说法开始在市场出现。“对于整个产业,大家开始思考了,思考转不转型,我们的核心竞争力在哪,有哪些地方需要改变,2014年销售和互联网结合,全民销售闹得很火,要不要拥抱互联网,大家就是真正的思考了。2014年总的来说,虽然量价都跌,但是绝对不是世界末日,我们应思考怎样在这种环境下生存。”单伟豹认为。

知己知彼,百战不殆。基于这样的思考,单伟豹分析,企业转不转型、怎么转型,还是看自己企业的发展状况。“路劲地产在2013年6月份决定了做两件事,第一,开始走向轻资产,就是以合作、小股操盘的模式。第二,我们也做基金,现在国外也成立了一个基金,国内成立了三个。”单伟豹认为,对于目前的互联网热潮,“我想总有一天,网上的公司会找我们做实业的公司,我不太急,但是属于销售的一些工具还是必须得有的。”

对于2015年的房地产市场,单伟豹认为一定要比2014年好,而且好很多,“我的判断就是房子销售量上半年会增加,房价下半年应该是跟GDP增长的,因为房地产在2014年投资开工率很低,2015年供不应求在某些城市会出现。”单伟豹透露,2014年,路劲地产在旅游地产方面做了一些工作,谈了三个地方,有一个地方已经签约了,三个项目都能够拿下来,而且可以找到适合的伙伴向前推进。



F 地产金融,成熟模式正在探索

“华尔街打一个喷嚏,全世界的股市都要抖一抖”,说的就是金融对世界经济的影响。美国独步全球,美元立下了赫赫战功。房地产市场实际上就是金融市场,金融政策的变化对房地产市场、对房地产企业的发展影响深远。尤其是在前几年银行施行限贷政策时,对开发企业的融资来源造成很大影响,企业融资成本高企,资金周转缓慢,甚至有房地产企业出现资金链断裂的情况。

这种情况下,房地产投资基金应运而生,有效地解决了闲散资金、小规模资金进入房地产领域的渠道,也满足了房地产企业的融资需求和投资需求。

单伟豹告诉《楼市气象》记者,房地产行业离不开资金,房地产企业要想很好的发展,通常就得和某个金融机构很好很熟。在国外,房地产一般都要跟银行挂钩,在中国则没有,投行也不多,所以一些房地产企业就只能自己去做了。“这个新产业刚开始,很棒,很值得尝试。”单伟豹说,你看全国前十名的房企,都在做副业,比如卖水,我们路劲地产不在行,还不如做基金。

“2013年6月,董事会给了我3亿元做基金,现在还没投出去多少。因为能投的时候很紧张,不敢投。国内目前成立了4只基金,我们自己专门有一只基金,主要服务路劲集团,这样集团就可以由重资产变成中资产。还有一个中美基金,已经投资了4个项目,美国有两个合作伙伴。”单伟豹透露。而在2014年初,单伟豹就曾表示,随着政府管理层对金融做了比较大的开放,这对房地产提升是一个机遇。

从国外的经验来看,如美国,开发商和金融机构是分开的。国外开发商是比较轻资产的,把其他的融资的任务交给基金、银行等金融机构。单伟豹表示,在这方面房地产商要么和金融机构合作,要么趁金融改革大方向的时代到来,地产和金融一起做,证券化、金融化,地产产业合作起来虽然说是另外一个领域,但是有很大的发展空间。

单伟豹举例表示,比如说一个房地产公司,净资产是100亿元,根据以前来说,1:1的杠杆,最多只能做200亿元的投资,如果做轻资产的话,大概只需有20%的投资下去,100亿元理论上可以扩大到500亿,甚至1000亿的业务。“这是新的领域,我们要学外国最正确的做法。”单伟豹如是表示。



G  战略宏图,力争2019年进入行业前20名

大鹏一日同风起,扶摇直上九万里。对于路劲地产的发展战略,单伟豹表示,集团坚持“区域深耕”战略布局——聚焦重点城市的特定区域进行规模扩张,致力于成为该区域前三名。他认为,“区域深耕”战略布局能有效降低业务扩张的成本和风险,同时可以较长时间挖掘和提升土地价值,逐步提升公司在特定区域的市场占有率、品牌影响力和产品溢价能力。

单伟豹表示,根据路劲地产集团2013年成立10周年时制定的战略规划,2013年至2017年是路劲发展再上一个台阶的时候。在这期间,集团集中做住宅,而且目标放在刚需上;3~5年内聚焦短平快的项目,期内将销售额迅速提高,利润率保持平稳。5年内尽快进入前20名,并力拼进入前10名;集中开发目前已经进入的城市,深耕重点城市,争取在这些城市里进入前3名,提高路劲地产的知名度和品牌效应;多渠道开拓资金来源,包括参加基金投资;和产业中优秀企业组建合作公司,共同开发等。

根据这个战略规划,路劲地产正有条不紊得向前推进。“我们相信到2019年,路劲地产的管理能力、执行力、开拓能力、融资和理财能力及综合能力,都一定和产业中一流企业并肩,成为一支产业中极具竞争力的劲旅。”说起未来的发展,单伟豹非常有底气。



H  三大爱好,让我始终保有激情

单伟豹喜欢唱歌,在房地产大佬的圈内被称为“歌王”。

“我以前也很保守,35岁那年,人生中发生了三件事儿。这促使我进一步思考人生的意义,记得那时我还专门到台湾的日月潭住了几天,全身心的思考。后来我就想明白了:一个人的生与死,你是没有选择的,但中间的过程能否快乐,是你可以决定的。既然这样,何不快乐的生活。做自己喜欢做的事儿,说自己想说的话儿,当然底线是,不伤害其他的人。”单伟豹如是说。

也因此,单伟豹说他非常喜欢做三件事,“现在来看,基本上都做到了,做到了就会快乐、自在。”

“首先,我非常喜欢工作,工作时我整个人都很兴奋。虽然有时很忙,但是我乐在其中,我很享受那种工作的状态。

其次,我喜欢唱歌,小学、中学、大学都有参加合唱团。唱歌有助于我缓解情绪和压力。平时再不高兴,只要唱两三个小时,烦恼就全忘光光了。

再次,我还喜欢吃东西。因为吃东西,还延伸出了我另一个运动,不是嗜好,是必须做的——跑步。一吃多就发胖,所以就要跑步。我跑马拉松,有全程,有半程,到去年的10公里。我今天必须飞回去,就是要参加明天的香港大马拉松10公里比赛。”

单伟豹说,坚持跑步,就很少生病。“在我35岁跑步之前,我腰酸腰痛,而且偏头疼,晚上紧张、失眠。跑步3个月后,腰没痛过,偏头疼发过一次,晚上睡觉没吃过药,所以,运动有无限好处。”在香港,我肯定每天都跑步,每次5公里。40分钟,但是一出差,就差了好多,时间上没法保证。”

“因为有这些兴趣爱好,可能也是我为什么这么多年还是那么有激情做大项目,一是喜欢,二是扛得住,我也不勉强自己,困了就睡。”单伟豹对记者说。