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劲杉汇第3夜圆满结束 路在何方——中国房地产行业及房地产金融发展趋势解读

作者:劲杉汇来源:劲杉汇时间:2014-09-04浏览:927次

 路劲基建集团董事局主席单伟豹深度分享


     时近金秋,又到了收获的季节。内地房地产市场也充斥着诸多关于“收获”和“泡沫”的争论。中国房地产市场到底何去何从?房地产金融又将如何发展?后者如何决定前者的去向?

    

     带着这些问题,劲杉汇迎来了第3次聚首。值此中秋佳节,劲杉汇荣幸地邀请到路劲基建集团董事局主席单伟豹先生深度分享多年实战经验。通过考察欧、美、日、港等多地房地产市场发展轨迹,结合常年的一线实践经验,单伟豹先生有着独到的认识。媒体评论称,他对中国内地房地产市场的把握代表着路劲谨慎发展的“香港思维”。即便是融入了顺驰,路劲的谨慎风格也未发生改变。不拿高价地、不快速扩张始终是路劲发展的主旋律。

     业绩报告显示,路劲地产2013年期内收入114.56亿港元,同比上年上涨22.6%;录得纯利10.02亿港元,同比上年上涨22.5%。会不会冲击百亿,是摆在单伟豹先生面前的问题,“我觉得没这个必要,利润比销售额更重要。”单伟豹先生直言。

     在劲杉汇第3夜的讲座分享中,“路在何方”并不是指大潮涌动下的迷茫,而是时代更迭中不断前进的魄力和笃定。单伟豹先生不仅从容地指出内地房地产目前处于稳步发展阶段,更独具洞察地看到房地产金融是房地产市场发展的重中之重。单伟豹先生认为:“(房地产现状)局势并没有那么糟糕,只是相对于增长突飞猛进非常态的2013年显得略有低落,实际上整体不比2012年差。从2014年下半年开始,房地产局势会发生扭转,2015年将冲破危机。”

     在劲杉汇上,单伟豹先生着重分享了两个最看好的发展机会:

     单伟豹先生认为,纯粹做住宅、商业的传统地产模式发展空间不大;随着新型城镇化建设的推动,产业地产才代表着未来的方向。其中,单伟豹先生着重介绍了健康养老产业的良好前景。他分析到,中国的人口结构正在发生巨大的变化,到2025年70岁以上人口总数将将近2亿,这一现状决定了“以人养老”“养儿防老”是不现实的,与之相比,机构养老将是主流。但如今看来,养老业发展还很糟糕,制度保障、医疗、保险、生活服务等保障均与国外先进水平存在巨大差距。之前政府并没有给出太多政策扶持,这使得养老地产多年来发展缓慢,往往停留在概念层面上;但近期以来,政府出台了一系列扶持养老产业的政策,从未来需求、政策支持角度来看,健康养老产业都绝对大有前景。单伟豹先生透露,路劲在两年前曾做过健康养老调研,也请咨询公司做过数据分析,并且在美国、日本、新加坡、欧洲、澳洲考察了养老院发展情况,得出结论:如果没有国家政策扶持,养老产业很难做,而绝对高端的养老产业又不具备普遍性。看清局势,深耕市场,逐步攻城,不急于铺张而稳扎稳打,这又是路劲“香港思维”的一个侧面写照。 

     而在发展模式上,单伟豹先生认为重中之重是发展房地产基金,并畅谈美国模式“基金引导地产发展”的经验。他阐述道,美国房地产的发展模式是:基金主导,开发商为辅。在美国,基金都是全国性质的大基金,但开发商一般都无法脱离本区域。“一个项目的一般模式是,基金拿地、找资金,找开发商做建设并出最劣后资金。其中,开发商投10%左右做最劣后的资金,基金中的GP跟投10%,LP投入20%-30%,最后运用杠杆以极低成本的银行贷款配资50%-60%(一般成本为3%-4%)”。单伟豹先生指出,美国地产发展的现在就是中国的将来,中国也会走上美国基金的模式。

     这种模式在现在看来,是符合中国国情以及发展趋势的。目前中国仍处于城市化进程中,中国城市群仍有很大发展空间,其发展速度将快于国内平均发展速度;房地产行业融资模式正从以银行贷款为主的间接融资向以债权、股权融资为主的直接融资模式转变,随着信托融资模式局限性、非灵活性等问题显现,地产基金的创新与价值逐渐得到认同;开发商也相应地从“开发+销售”的运营模式转向“开发+运营+金融”的运营模式,房地产行业呈现出“去投资化、集中化、专业化、轻资产化”的趋势。而路劲地产已经开始了这方面的探索。

     德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平也曾公开表示:“现在是一个整合的机会”,因为“这个时候拿地不如向市场寻找合适的收购对象,中国房地产市场整合的高潮和黄金时代已经到来”。

     这也是劲杉资本未来的着力点之一。采用更加灵活的发展模式,充分利用时代赋予的机会,这也是劲杉从房地产金融市场中得到的启示。正如单伟豹先生所说:“中国房地产已经经历过了黄金十年,但房地产金融事业即将迎来未来的黄金十年。2014年即元年。”